福岡で注文住宅を建てるには?無理のない予算計画の立て方と住宅ローンの特徴

福岡の住宅展示場に関する記事で展示場に関するある程度のことは把握できたかと思います。今回は予算の計画と住宅ローンの特徴に関してご説明します。

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30代 主婦
生活が苦しくならないように、計画性のあるローンを組んでいきたいわ。

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注文住宅購入のために必要なことを大きく3つに分けると!?

・資金

・土地

・プラン(建物)

この中でまず初めに取り組んで欲しいことが「資金」についてです。なぜなら建物や土地を先に決めてしまっても、後々予算オーバーということがわかったり、住宅ローンが借りられないとその計画は水の泡になってしまいます。せっかくたくさんの時間や労力をかけて建物や土地を決めても、このようなことになっては時間の無駄です。

家づくりの計画を始めたら、建物や土地より先に「無理のない資金計画」を立てましょう。そして、その金額を借りられるかを確かめる為に事前審査へ進みましょう。

注文住宅 資金計画を立てる為の3ステップ

では無理のない資金計画を立てる為の方法をご紹介していきます。

自己資金に使える金額を知る

まず初めに家づくりに使える自己資金の金額を調べましょう。

まずは純粋な貯蓄額を調べ、その金額からもしものための予備費用を引いた金額を家づくりに使えるお金としましょう。もしものための予備費用とは、万が一家族が怪我や病気をしてしまったときに対応できる金額です。最低でも100~200万円くらい残す方が多いようです。

次に、ご両親からの援助はないか確認しましょう。

確認しにくい場合も多いと思いますので無理に頼らず、もらえたらラッキーというような気持ちでいましょう。また、ご両親からの援助が1,000万円などの高額になる場合は贈与税がかかることもありますので、注意してください。

貯蓄からの自己資金とご両親からの援助の合計が家づくりに使う自己資金です。昔は住宅費用の内、2割は自己資金でまかなうことが良いとされていましたが、現在はそんなことはありません。

金利がとても低いので、頑張って1年で100万円貯金できたとしても、それを住宅ローンに換算すると月々の支払いは3,000円くらいです。

それしか変わらないのであれば、月8万円の家賃を払いながら1年間貯蓄をするよりも、100万円分住宅ローンを借りて1年早く家を建てた方がムダのない家づくりをできる可能性が高いです。

自分達に合った無理のない自己資金を算出しましょう。

現在の支出をベースに支払い可能額を考える

1記事目で紹介した現在の住宅関連にかかっている費用の振り返りができたら、それをベースとして支払い可能な金額を算出していきます。

1戸建ての光熱費ですが、ガス併用住宅で(電気、ガス、水道)月平均2万円~2.5万円、オール電化住宅で(電気、水道のみ)月平均2万円~2.3万円です。

その金額を含めて無理なく支払える金額を考えてみてください。

多くの方は現在の家賃よりも住宅ローンの金額を少し増やす方が多いですが、その金額を支払うと今よりも生活の質がぐっと下がる場合は無理に支払額を上げないでください。

また、ボーナスが出ている方はボーナス払いを検討してもいいでしょう。1回のボーナスに5万円支払うだけでも、月々の支払いが抑えられたり、借入金額を増やすことができます。

返済負担率を知る

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。つまり、「この年収であれば年収の何%までならローンを組んでも大丈夫ですよ」という目安のようなものです。

金融機関では25%~35%で返済負担率を設定し借入可能額を算出することが多いですが、その金額が無理なく返済できる金額とは限りません。

一般的に住宅ローンの割合が年収の20%程度であれば無理のない返済負担率と言われていますので、それを元に一度計算してみてください。

計算方法  額面の年収 × 20% = 年間の支払い可能額 ÷ 12ヵ月 = 月々の支払い可能額例     500万円  × 20% = 100万円       ÷ 12ヵ月 = 83,333円

住宅ローンはご主人1人で借りようと考えているが奥様も働いている場合は、奥様の年収を足して計算してみてもいいと思います。

この金額は一般的な数値ですので自分達が考えている支払い可能額とズレがないかを確認してください。自分たちの考える支払い可能額とのズレが2~3万円くらいでしたら自分達の考えを優先してもいいと思いますが、5万円以上のズレが出ている場合は再度支払い可能額を検討し直しましょう。

この3ステップが検討できたら、実際に営業マンに金額を相談してみましょう。

その時の営業マンの反応でその住宅会社で建築ができるかわかります。

また、自分達の中で資金について何も考えていない段階で営業マンに相談することはおすすめしません。営業マンのトークに乗せられて、実際の支払い可能額よりも高い金額を払えると思い込んでしまうことがあるからです。

ぜひ、自分の意見を持って営業マンに相談しましょう。

住宅ローンを扱う金融機関の特徴

資金計画が立てられたら検討するのがどこからお金を借りるかです。現在は様々な金融機関が色々な特徴を持って住宅ローンを売り出しています。近年利用されているのは次の3つです。

民間金融機関

自分の住んでいるところの身近な銀行と考えるとわかりやすいです。

民間の金融機関のいいところは、そのエリアで活動している住宅会社との関係が深いところです。地元の金融機関は、基本的に地元の経済を回そうとしますので地域の会社によく営業に出向いています。

その為、地元の住宅会社に対して特別金利という安い金利で住宅ローンを販売してくれるケースもあり「お得に」借りることができます。また住宅会社の営業マンとも何度も取引をしていて顔見知りの場合が多いので、取引がストレスなくスムーズにいく場合が多いです。

フラット35(住宅金融支援機構)

近年CMなどでもよく見るフラット35を扱っている金融機関です。

特徴は35年間金利が一定なので、将来のマネープランが立てやすいというところです。一般的に住宅ローンの固定金利の期間が長くなればなるほど、金利は高くなりますので、以前はフラット35の金利が高いというイメージがありました。

しかし、近年では住宅ローンの金利がかなり下がってきていますので、フラット35の金利も下がり、手が出しやすくなりました。また、フラット35の場合は性能の高い家を建てると最初の数年間は金利を引き下げてくれるなどの優遇もあります。

ネット銀行

ここ数年で人気が出てきたのがネット銀行です。

通常の口座でもネット銀行を利用している人は多いのではないでしょうか。ネット銀行は、支店を持たない金融機関で、審査から借り入れまで全てインターネット上で完結することができます。支店の出店費や人件費削減により、民間銀行と比べて金利が低いというメリットがあります。

インターネット上での操作が慣れている人であればおすすめしますが、ネット銀行の場合は営業マン主体ではなくお客様主体で進めなければならない為、手間がかかるというデメリットもありますので慎重に検討してみてください。 

住宅ローン金利の種類

次に金利の種類です。こちらも大きく分けて3種類です。

変動金利

金利の変動によって返済額に変化があります。固定金利より金利が低く、過去数年のデータを見ても金利がほぼ変動していないため、変動金利を選ぶ方も多いです。変動金利は途中で固定金利に切り替えることもできます。

変動金利には3つのルールがあります。

・金利は年2回(4月と10月)見直される

・返済額は5年ごとに見直される(5年間は返済額が同じです)

・金利見直し後の返済額は、前回の返済額の125%以上にはならない

変動金利のメリット

固定金利よりも金利が低いので、金利が上がらなければずっと低金利で住宅ローンを利用できる。

変動金利のデメリット

将来金利が上昇するリスクがあり、常に金利の動向を追わなければならない。

期間型固定金利

固定金利の年数を選択できるのが期間型の固定金利です。3年、5年、10年といった金融機関が設定した機関の中から年数を選び、その期間中は金利が変わらず支払額は一定です。

その選択した期間が終わったタイミングで、次の金利タイプを選択します。変動金利を選んでも違う機関の固定金利を選んでも大丈夫です。もちろん選択する期間が長い方が、金利は高く設定されています。

固定金利のメリット

選択した期間は返済額が安定しているので安心。近い将来の収支計画が立てやすい。

固定金利のデメリット

変動金利よりも金利が高いため、損をすることがある。

全期間型固定金利

借入する期間の金利がずっと一定です。金融機関の特徴で紹介したフラット35がこれに該当します。

各金融機関でフラット35の商品は扱っていますが、金利や手数料が少しずつ違う場合もありますので「お得に」借りられる金融機関を探しましょう。

全期間固定金利のメリット

月々の支払い額がずっと同じなので、長期的な収支計画や貯蓄の計画を立てることができる。

全期間固定金利のデメリット

3つの金利タイプの中で1番金利が高い。途中で金利を変更することができない。

自分達の理想の生活に合った金利を選択して賢くローン返済していきましょう。

まず初めに住宅ローンの事前審査を!

金融機関と金利の特徴がわかったら、実際に事前審査を出しましょう。事前審査は無料ですので、営業マンの力を借りれば、作業は書類の記入と必要書類の準備をするだけです。

住宅ローン事前審査の必要書類

・運転免許証、健康保険証のコピー

・前年の源泉徴収票(金融機関によっては過去2年分)

・印鑑(事前審査書類に押印する)

・借入残高がわかる書類(支払っているローンがある場合)

事前審査はいくつかの金融機関に審査してもらうことをおすすめします。なぜなら、金融機関によって貸してくれる額が変わってくる場合があるからです。

例えばですが、事前審査には返済負担率が審査項目に入っています。金融機関では返済負担率25%~35%くらいの割合から、返済可能額を算出していますので選ぶ金融機関によって審査基準は大きく違います。

例えば年収500万円の場合の、A銀行とB銀行の借入可能額を見てみます。どちらも金利は1%です。

A銀行(返済負担率25%)  返済負担額 年間125万円(月々約10.4万円)  借入可能額 約3,700万円

B銀行(返済負担率35%)  返済負担額 年間175万円(月々約14.5万円)  借入可能額 約5,100万円

同じ年収でも銀行によってかなりの金額差があります。

他にも様々な審査項目がありますので借入額やその他の費用に金額差が出てくる場合があります。営業マンに金融機関の特徴を聞いて、自分達に合った銀行を紹介してもらいましょう。

まとめ

土地やプランが気になる気持ちはわかりますが、まずは資金計画に取り組むことがいい家づくりの近道になります。

資金計画は家づくりの根っこになる非常な大切な部分ですので、夫婦でしっかりと話し合いをしてください。そして営業マンの力も借りながら、自分達に合った金融機関や金利タイプを選択しましょう。

資金計画で大切なことは無理のない計画を立てることです。

せっかくマイホームが手に入ってもその後の生活が苦しくなっては、マイホームで楽しい暮らしを送ることができません。ぜひ正しい資金計画を立てて、マイホームを完成させ、充実したマイホーム生活を送りましょう。

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